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Norme in materia di svolgimento delle assemblee di società

In questo articolo vengono elencate le norme in materia di svolgimento delle assemblee di società entrate in vigore con il Decreto Legge 17 marzo 2020 n.18.


17-03-2020

La normativa contenuta nell'art. 106 del Decreto Legge 17 marzo 2020 n. 18 contiene importanti deroghe in materia societaria, che si applicano alle assemblee convocate entro il 31 luglio 2020, ovvero entro la data, se successiva, fino alla quale è in vigore lo stato di emergenza sul territorio nazionale relativo al rischio sanitario connesso all'insorgenza della epidemia da COVID-19. Tali deroghe consentono: A) Di convocare l'assemblea per l'approvazione del bilancio entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio; B) Alle società per azioni, alle società in accomandita per azioni, alle società a responsabilità limitata, e alle società cooperative e alle mutue assicuratrici, anche in deroga alle diverse disposizioni statutarie, di prevedere con l'avviso di convocazione delle assemblee ordinarie e straordinarie che le stesse potranno svolgersi con le modalità "tradizionali" o mediante sistemi di audio/video comunicazione e cioè con tutti gli intervenuti online, compresi il segretario e il presidente; C) Alle società con azioni quotate di designare per le assemblee ordinarie o straordinarie il rappresentante previsto dall’articolo 135-undecies del Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, anche ove lo statuto disponga diversamente. Le medesime società possono altresì prevedere nell’avviso di convocazione che l’intervento in assemblea si svolga esclusivamente tramite il rappresentante designato ai sensi dell’articolo 135-undecies del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58; al predetto rappresentante designato possono essere conferite anche deleghe o subdeleghe ai sensi dell’articolo 135-novies del decretolegislativo 24 febbraio 1998, n. 58, in deroga all’art. 135-undecies, comma 4, del medesimo decreto. Si rende noto che le tecnologie utilizzabili sono tutte quelle che consentono di realizzare una discussione e una votazione che si svolgano, seppur con gli intervenuti posizionati non in uno stesso luogo, con il metodo collegiale. E' senz’altro accettabile l’utilizzo di un sistema di videoconferenza; quanto all’audioconferenza o conference call, essa è una tecnologia plausibile in un contesto ove non sia in discussione la riconoscibilità (almeno da parte del presidente dell’assemblea) di coloro che intervengono in via remota.

Opzione della tassazione della plusvalenza immobiliare mediante imposta sostitutiva

Ci sono margini per un atto integrativo pubblico a cura del Notaio per esercitare l’opzione della tassazione della plusvalenza immobiliare mediante imposta sostitutiva se nell'atto di compravendita il contribuente non ha esercitato l'opzione?


10-02-2020

Nel caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti nelle ipotesi considerate dall’art. 67, primo comma, lett. b) del T.U.I.R. di cui al DPR. 917/1986, la plusvalenza (cioè la differenza tra il prezzo di acquisto o di costruzione aumentato di ogni altro costo inerente ed il prezzo di rivendita) costituisce reddito imponibile, e quindi deve essere denunziata nella dichiarazione dei redditi. In alternativa l‘art. 1 comma 496 legge 23 dicembre 2005 n. 266 (legge finanziaria 2006) consente di assoggettare tale plusvalenza, peraltro solo nel caso di fabbricati e terreni non edificabili acquistati o costruiti da meno di cinque anni, ad un’imposta sostitutiva sul reddito. La legge stabilità 2020, art. 1, c. 695, legge 27 dicembre 2019 n. 160 (pubblicata in G.U. n. 304 del 30 dicembre 2019 supplemento ordinario n. 45/L) ha modificato, con effetto dal 1° gennaio 2020, la misura di questa imposta sostitutiva, portandola dal 20% (in vigore sino al 31 dicembre 2019) al 26% (applicabile per i trasferimenti posti in essere a partire dal 1° gennaio 2020). Il versamento dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza deve essere contestuale all’atto di compravendita. Lo dice il modello stesso di dichiarazione che deve essere presentato a cura del Notaio rogante: “…il modello deve essere presentato all’Agenzia delle entrate esclusivamente per via telematica, unitamente al contratto di compravendita trasmesso ai fini della registrazione dell’atto, utilizzando le procedure disciplinate dal decreto del Presidente della Repubblica 18 agosto 2000, n. 308 e dai successivi decreti e provvedimenti attuativi, secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1 del provvedimento dell’Agenzia del territorio 6 dicembre 2006” Lo ribadisce il Provvedimento Dir. Agenzia Entrate del 12 gennaio 2007 di istituzione del modello nelle motivazioni del provvedimento e lo conferma il testo del provvedimento. Lo riafferma peraltro anche la risoluzione n. 143/2007: “Dal tenore letterale della disposizione si evince che il legislatore ha voluto far convergere in un preciso momento, che è quello della cessione dell' immobile, non solo la scelta del regime sostitutivo ma anche l' applicazione e il versamento della relativa imposta. La cessione segna il momento impositivo e comporta l'obbligo del deposito della provvista nelle mani del notaio. La norma non prevede modalità alternative ne' termini ulteriori per l' adempimento degli obblighi tributari collegati all' applicazione dell' imposta sostitutiva.”

Incentivi per la valorizzazione edilizia

In cosa consistono gli incentivi per la valorizzazione edilizia? Di seguito tutta la normativa e i casi di applicazione.


10-12-2019

Il Decreto Legge n. 34 del 30 aprile 2019, recante Misure urgenti per la crescita economica, introduce una nuova interessante agevolazione fiscale per i recuperi edilizi, ancorché in via temporanea. Il Provvedimento è entrato in vigore il 1 maggio 2019. Il legislatore ha voluto incentivare il più possibile gli interventi di sostituzione edilizia, favorendo la demolizione di vecchi edifici e la loro sostituzione con nuovi fabbricati con caratteristiche energetiche e antisismiche totalmente rinnovate. L’art. 7 del Capo I (Misure Fiscali per la crescita economica), rubricato “Incentivi per la valorizzazione edilizia” prevede, infatti, che sino al 31 dicembre 2021, si applichino l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro duecento ciascuna ai trasferimenti di interi fabbricati posti in essere a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, in chiave antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, nonché all’alienazione degli stessi. Nel caso in cui non si verificassero le condizioni sopra esposte è previsto che saranno dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30% delle stesse imposte, oltre agli interessi di mora a decorrere dall’acquisto dell’immobile da demolire e ricostruire. E’ quindi espressamente previsto che l’intervento debba portare a un edificio qualitativamente migliore del precedente, almeno riguardo alle norme antisismiche e volte al risparmio energetico, e che il nuovo edificio può nascere da una demolizione/ricostruzione che conserva i volumi preesistenti ma anche da una demolizione/ricostruzione che permetta un incremento della volumetria, come previsto in vari strumenti urbanistici per incentivare la rigenerazione urbana. Ci si può chiedere se la norma sia applicabile anche a interventi di ristrutturazione di immobili che, senza che si proceda alla totale demolizione e ricostruzione, portino comunque alla realizzazione di un nuovo immobile conforme alla normativa antisismica e ricadente in classe energetica A o B. L’equiparazione contenuta nel TU edilizia (DPR 380/2001) tra la ristrutturazione e la demolizione/ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma può fare propendere per la tesi positiva, dato che sarebbe pienamente rispettata la ratio della norma e che la norma stessa prevede tra i soggetti beneficiari non solo le imprese di costruzione ma anche quelle di ristrutturazione immobiliare.
Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, dunque, entro 10 anni dalla data di acquisto:
• Deve provvedere alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
• Deve provvedere ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R.n. 380 del 2001.
La norma richiede che entro il termine di dieci anni l'impresa che acquista il fabbricato debba anche procedere all’alienazione dello stesso. Entro il termine, quindi, non deve essere solo completato l’intervento edilizio, ma deve essere completata l’intera operazione imprenditoriale; la ratio della norma non è soltanto quella di favorire la rigenerazione del patrimonio immobiliare ma anche quella di fungere da stimolo al mercato immobiliare. Di conseguenza non è applicabile l’agevolazione ai casi in cui l’impresa che procede all’acquisizione e all’intervento edilizio non lo faccia allo scopo di alienare l’immobile mettendolo sul mercato ma allo scopo di utilizzarlo direttamente o indirettamente. L’alienazione può avvenire con uno o più atti e con qualunque tipologia di atto di trasferimento: vendita, permuta, assegnazione di beni da società a socio.

Testamento biologico: in Gazzetta Ufficiale il regolamento relativo alla banca dati - DAT

Cosa prevede la legge per colore che desiderano chiarire le proprie volontà in caso di una futura incapacità di autodeterminarsi? In questo articolo il notaio Alessandro Nazari illustrerà lo svolgimento di tale pratica.


20-01-2020

In previsione di un'eventuale futura incapacità di autodeterminarsi e dopo avere acquisito adeguate informazioni mediche sulle conseguenze delle proprie scelte, la Legge prevede la possibilità per ogni persona di esprimere le proprie volontà in materia di trattamenti sanitari, nonché il consenso o il rifiuto su accertamenti diagnostici, scelte terapeutiche, singoli trattamenti sanitari. Possono fare le DAT tutte le persone che siano maggiorenni e capaci di intendere e di volere.
Le DAT sono esenti dall’obbligo di registrazione, dall’imposta di bollo e da qualsiasi altro tributo, imposta, diritto e tassa. Il 17 gennaio 2020 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto 10 dicembre 2019 n. 168 recante il Regolamento concernente la banca dati nazionale destinata alla registrazione delle disposizioni anticipate di trattamento (DAT). Viene così data piena attuazione al disposto dell'articolo 1, comma 418, della legge 27 dicembre 2017, n. 205 (legge di bilancio 2018), con il quale è stata prevista l’istituzione della banca dati DAT presso il Ministero della salute. I notai saranno tra i principali soggetti che alimenteranno la banca dati, con le copie informatiche delle DAT da loro redatte e degli altri atti collaterali (accettazione rinunzia revoca e sostituzione del fiduciario, atti modificati o di revoca delle DAT). I notai accederanno alla Banca Dati DAT (limitatamente agli atti da loro rogati autenticati) attraverso un applicativo realizzato da Notartel, disponibile tramite la Rete Unitaria del Notariato, la quale riceve un espresso riconoscimento normativo (art. 5). Per le DAT ricevute prima dell’entrata in vigore del Regolamento, è previsto un termine di sessanta giorni per la comunicazione della loro esistenza al Ministero della Salute, ed un termine di 180 giorni per la trasmissione delle copie.

Cassazione, sez.2, 12 dicembre 2019 n. 32694: provenienza donativa del bene

Circolazione dei beni di provenienza donativa.


12-12-2019

Con riferimento alla circolazione dei beni di provenienza donativa due sono le norme che vengono in rilievo:
• l'art. 563 del codice civile: “Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili. Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in danaro”;
• art. 561: “Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca di cui il donatario può averli gravati”.
Conseguenze:
• restituzione degli immobili acquistati dal donatario;
• difficoltà, per gli istituti di credito, di concedere finanziamenti garantiti da ipoteche iscritte su beni con provenienza donativa.
Possibili soluzioni:
• risoluzione della donazione per mutuo dissenso (contratto estintivo, con il quale le parti nell'esercizio della c. d. autonomia negoziale, sciolgono, estinguono, risolvono un precedente contratto dispositivo, eliminandone in radice tutti o parte degli effetti);
• rinuncia dei legittimari all’azione di riduzione (quando il donante non è più in vita);v • rinuncia all'azione di restituzione (quando il donante è in vita);
• fidejussione bancaria dell’importo eventualmente necessario;v • rinuncia all’opposizione alla donazione (con riferimento all’opposizione alla donazione, va però precisato che tale istituto previsto dall’articolo 563 c.c. ha il proprio unico effetto nel sospendere i termini prescrizionali).
Recentemente la Corte di Cassazione con la sentenza del 12 dicembre 2019 n. 32694 è intervenuta sulle problematiche della provenienza donativa con riferimento al contratto preliminare di vendita (modalità di regolazione dei rapporti obbligatori largamente utilizzata in molti settori, in particolare in quello delle compravendite immobiliari). Il promissario acquirente chiamava in giudizio il promittente venditore. Esponeva di avere stipulato un contratto preliminare per la vendita di un capannone a uso artigianale, avendo versato a titolo di caparra la somma di Euro ... . Denunciava di avere poi appreso che il bene oggetto della promessa vendita era pervenuto alla parte promittente venditrice da donazione dei genitori, il che esponeva il donatario al rischio di riduzione da parte dei legittimari dei donanti. Se avesse saputo tale provenienza non avrebbe stipulato il contratto, essendosi determinato all'acquisto con finalità speculative. La cassazione: "In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’articolo 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’articolo 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi".

Emergenza Covid-19

Tutte le procedure da seguire per gli atti notarili in linea con le limitazioni imposte dall’emergenza Covid-19


03-04-2020

Nel rispetto delle limitazioni imposte per contrastare la diffusione del virus COVID-19 con il presente lavoro sono di seguito riassunte schematicamente le indicazioni per la gestione dei servizi notarili ai cittadini, diramate dal Consiglio Nazionale del Notariato e il vademecum pubblicato sulla RUN relativo agli atti a mobilità limitata elaborato dalla commissione informatica. Il notaio è un pubblico ufficiale che garantisce un servizio di pubblica necessità. L'art. 142 lettera c) delle legge 16 febbraio 1913 n. 89 così recita: "E' punito con la destituzione:
c) il notaio che abbandona la sede in occasione di malattie epidemiche o contagiose".
Tale funzione va applicata tenendo conto delle disposizioni anti contagio necessarie per salvaguardare la salute di tutti i cittadini. Consiglio Nazionale del Notariato Si invitano tutti i cittadini a mettersi in contatto con il proprio notaio per valutare se l’atto programmato può essere posticipato oppure per segnalarne - tramite richiesta scritta - la necessità o urgenza.
Nei casi in cui sia necessario procedere alla stipula dell’atto notarile occorre inderogabilmente tener conto delle indicazioni previste dai DPCM relative alle “dimensioni e delle caratteristiche dei luoghi, tali da garantire ai frequentatori la possibilità di rispettare la distanza tra loro di almeno un metro”, pertanto:
• Il luogo di stipula dovrà essere di norma lo studio notarile. A tal riguardo il notaio inviterà a favorire la stipula presso il proprio studio, poiché si tratta di una struttura organizzata in modo da soddisfare i requisiti di sicurezza igienica imposta dal Governo;
• I cittadini devono recarsi presso lo studio del notaio su appuntamento senza accompagnatori non necessari, rispettando gli orari, senza anticipi, rispettando le distanze di sicurezza e adeguandosi alle prescrizioni di sicurezza adottate dallo studio;
• Nel caso di cittadini affetti da virus o in quarantena, i notai presteranno loro il proprio ministero nel rispetto dei DPCM ove le autorità sanitarie e di pubblica sicurezza - garantendo dispositivi di protezione idonei a giudizio del personale medico - consentissero l’accesso al notaio e alle eventuali altre parti, nei luoghi ove si trova la parte contagiata o in quarantena.

Atti a mobilità limitata

Strumenti che possono essere utilizzati in queste circostanze:
1. Una procura ordinaria;
2. Una scrittura privata cartacea in doppia autentica;
3. Una procura da redigere direttamente su supporto informatico;
4. Una scrittura privata in doppia autentica con iStrumentum.

1. Una procura ordinaria.
Da inviare in copia conforme informatica eventualmente via PEC. Se la copia conforme informatica della procura è da allegare ad atto cartaceo, sarà possibile da parte del notaio ricevente, la redazione di una ulteriore copia cartacea ex 57-bis Legge Notarile.

2. Una scrittura privata cartacea in doppia autentica.
In questo caso se il notaio che autentica tutte le sottoscrizioni non è lo stesso, la scrittura cartacea con la prima autentica potrà essere trasmessa al collega unicamente via posta, poiché la seconda autentica dovrà necessariamente essere apposta sull’originale del documento cartaceo.

3. Una procura da redigere direttamente su supporto informatico.
Da inviare eventualmente via PEC o condividere tra colleghi tramite Notbox, in questo caso è possibile utilizzare due alternative.

Alternativa 1
Se il cliente è dotato di firma digitale, una volta predisposto il testo della procura sia il comparente che il notaio potranno sottoscrivere l’atto con e-Sign o con qualunque altro applicativo che consenta la sottoscrizione digitale. In questo caso il ricevente (notaio o altro soggetto, ad es. una Pubblica Amministrazione) avrà la possibilità di verificare il file firmato digitalmente con e-Sign o con il Verificatore On Line (il verificatore on line si trova su una pagina internet aperta al pubblico, di conseguenza può essere utilizzato da qualsiasi soggetto anche non notaio).

Alternativa 2
Se il cliente non è dotato di firma digitale è possibile utilizzare con iStrumentum la firma grafometrica: una volta predisposto il testo dell’atto, la parte firmerà grafometricamente senza doversi dotare di nessun dispositivo di firma particolare.
In questo caso chi riceve la procura avrà la possibilità di verificare il file firmato digitalmente con iStrumentum VOL: non è necessario installare alcun software specifico, anche questo verificatore, infatti, si trova su una pagina internet aperta al pubblico.

Se la procura è da allegare ad atto cartaceo, come nel caso 1. Il ricevente eseguirà la redazione di una copia cartacea ex 57-bis Legge Notarile.

Attualmente iStrumentum è l’unico software che gestisce ai sensi della legge notarile gli atti sottoscritti con più autentiche separate (effettuate dallo stesso o da più notai) e che genera un file per il quale si possa procedere alla conservazione a norma ex art. 62-bis. Legge Notarile dell’originale informatico notarile, garantendo leggibilità, esibizione, reperibilità, possibilità di effettuare tutte le annotazioni previste per il ciclo di vita del documento.

iStrumentum consente di aggiungere più autentiche separate ad un medesimo documento ed ai suoi allegati, lasciando libero ciascun sottoscrittore di firmare con firma digitale o con firma grafometrica, pertanto può essere utilizzato anche senza la tavoletta grafica, che è necessaria solo se il cliente sia sprovvisto di firma digitale.

Il software consente, laddove necessario e conforme a legge, di aggiungere allegati autentici ad una scrittura privata che contenga già una prima autentica (es. i poteri che giustificano l’intervento di un soggetto diverso dalla parte sostanziale).

Agevolazione Prima Casa: le ultime novità Covid-19

Ecco come è stata modificata la normativa riguardante l’agevolazione “Prima Casa” in relazione all’attuale emergenza Covid-19


15-04-2020

L’agevolazione cd. “prima casa” è disciplinata dalla nota II-bis art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro approvato con d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131. Ai fini dell'applicazione dell'aliquota agevolata agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) Che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
b) Che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
c) Che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni. Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile. Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato. L'aliquota agevolata si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto si applica quanto previsto dal comma 4 della medesima legge.
Quando si decade dalle agevolazioni?
• Dichiarazioni mendaci rese nell'atto di acquisto;
• Mancato trasferimento della residenza entro i diciotto mesi;
• Alienazione dell'abitazione prima di cinque anni dall'acquisto, senza procedere entro un anno dalla cessione all'acquisto (a titolo oneroso) di una nuova abitazione da adibire a sua abitazione principale (decadenza che può essere evitata anche mediante il riacquisto di un terreno su cui edificare la propria abitazione principale);
• Mancata alienazione dell'immobile entro un anno nell'ipotesi sopra esposta.

Il decreto-legge Liquidità emanato per l'emergenza Codiv-19 sospende le scadenze sopra riportate, per l’agevolazione fiscale c.d. “prima casa”, dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020. Il termine dunque non corre nel periodo sospeso, mentre il periodo decorso prima del 23 febbraio 2020 si andrà a sommare a quello che decorrerà una volta cessata la sospensione. Per gli atti stipulati nel periodo di sospensione i termini inizieranno a decorrere dall'1 gennaio 2021.

Tale sospensione riguarda anche il c.d. credito d'imposta: l’articolo 7 della Legge n. 448 del 23 dicembre 1998 prevede l’attribuzione di un credito d’imposta prima casa per le persone che hanno ceduto a qualsiasi titolo l’abitazione, a suo tempo acquistata con atto soggetto ad imposta di registro o ad Iva ed usufruendo delle agevolazioni prima casa, ed entro un anno dalla cessione acquistano a qualsiasi titolo un’altra abitazione per la quale richiedono le agevolazioni prima casa.
Anche tale termine rimane sospeso se prima del 23 febbraio 2020 stava già decorrendo. Mentre nel caso in cui l'atto di vendita viene stipulato durante il periodo di sospensione lo stesso inizierà a decorrere dall'1 gennaio 2021.

EROGAZIONE DEL SERVIZIO NOTARILE - MODALITA'

Lo Studio del Notaio Alessandro Nazari si è dotato delle seguenti regole di condotta - adeguate ai provvedimenti assunti dal Presidente del Consiglio dei Ministri l'11 marzo 2020 - al fine di contrastare e contenere il diffondersi del virus COVID-19 in Italia.


20-01-2020

L'attività notarile rientra tra i "servizi essenziali", essendo il Notaio un Pubblico Ufficiale, dei quali non viene disposta la chiusura; lo Studio del Notaio Alessandro Nazari rimane pertanto operativo. Il predetto Decreto stabilisce in particolare che ogni spostamento delle persone fisiche sia da evitare, salvo che per comprovate esigenze lavorative o situazioni di necessità, ovvero per motivi di salute. Invitiamo quindi tutti i cittadini ad evitare gli spostamenti dalle abitazioni, se non per le sopra richiamate ragioni eccezionali. Non dimenticando parimenti che è nostro compito tutelare la salute dei nostri collaboratori e dei clienti.
QUALORA I CLIENTI RAVVISINO NELLA STIPULA DI UN ATTO NOTARILE UNA "SITUAZIONE DI NECESSITÀ", LA PRESTAZIONE DEL NOTAIO DOVRÀ ESSERE RICHIESTA PER ISCRITTO DA CIASCUNO DEI CLIENTI, FORNENDO ADEGUATA MOTIVAZIONE CIRCA IL CARATTERE INDIFFERIBILE DELLA PRESTAZIONE NOTARILE RICHIESTA.
In questo periodo particolarmente delicato, per poter concludere l'atto è possibile avvalersi di una procura (limitando così gli spostamenti), ovvero procedere alla stipula con scrittura privata autenticata ove ciascuna parte potrà firmare l'atto separatamente dalle altre, anche avvalendosi di Notai diversi (per evitare sovraffollamenti, con l'eccezione per alcuni atti quali ad esempio la donazione, per i quali è previsto l'atto pubblico).
Non è compito del Notaio esprimere valutazioni personali in ordine alle motivazioni che abbiano giustificato lo spostamento del cliente né valutare l’indifferibilità della stipula, pertanto ogni responsabilità che derivi dalla richiesta di stipula di un atto notarile graverà esclusivamente sul cliente richiedente. Laddove si procedesse pertanto alla stipula dell’atto notarile, si dovranno inderogabilmente osservare le seguenti regole:
a) potranno presenziare alla stipula esclusivamente coloro che devono apporre la propria firma (senza l’accompagnamento di nessun altra persona, professionisti compresi);
b) non potranno accedere allo Studio persone che presentano sintomi febbrili, di raffreddore e di tosse;
c) il luogo di stipula dovrà essere preferibilmente lo Studio del Notaio Alessandro Nazari, poiché si tratta di struttura organizzata in modo da soddisfare i requisiti di sicurezza igienica imposti;
d) i Clienti dovranno presentarsi muniti di mascherine e guanti protettivi (lo Studio NON mette a disposizione questi apparati);
e) si dovranno rigorosamente rispettare gli orari prefissati, osservando la distanza di sicurezza di almeno 2 metri e comunque adeguandosi a ogni altra prescrizione di igiene e sicurezza impartita dallo Studio;
f) tutti i partecipanti dovranno concorrere a far sì che la riunione si svolga nel più breve tempo possibile (compatibilmente con il dovere di piena informazione del Cliente che il Notaio comunque garantirà).
Nel caso invece in cui i clienti non ravvisino nella stipula di un atto notarile una "situazione di necessità", lo Studio del Notaio Alessandro Nazari si impegnerà a garantire il servizio non appena verranno revocate le misure volte a evitare gli spostamenti.

Contratto a favore del terzo minore d’età

Come deve essere gestito un contratto a favore di un terzo nel caso in cui il terzo in questione sia minore d’età?


12-12-2019

Il contratto a favore del terzo trova la sua definizione nell'art. 1411 del codice civile il quale recita "È valida la stipulazione a favore di un terzo qualora lo stipulante vi abbia interesse. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente di volerne profittare. In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto".

Tre sono le figure che vengono in rilievo nella fattispecie in oggetto:
• Stipulante: parte che intende attribuire il diritto a favore del terzo;
• Promittente: parte che assume l'obbligo nei confronti dello stipulante;
• Terzo: beneficiario degli effetti favorevoli dell'atto; estraneo alla stipulazione; non diventa mai parte del contratto.

Se il terzo è un minore d'età non autorizzato dal giudice tutelare in virtù della vigente normativa in materia di volontaria giurisdizione la fattispecie è applicabile?

Il terzo è mero destinatario degli effetti giuridici favorevoli dell'atto (esempio: nella compravendita a favore del terzo "minore" a quest'ultimo vengono imputati solo gli effetti favorevoli dell'atto, l'acquisto del diritto di proprietà, mentre l'obbligo di pagare il prezzo rimane ad esclusivo carico dello stipulante-genitore) e ciò avviene senza alcuna manifestazione di volontà da parte dello stesso sia esso maggiore o minore d'età, pertanto in assenza di una manifestazione di volontà non c'è nulla da autorizzare perché: nulla il minore deve dire o fare al momento dell'atto; la peculiarità del meccanismo acquisitivo della fattispecie del contratto a favore del terzo. Taluni ritengono che per certi aspetti, sia simile a quello del legato di specie (art. 649 c.c.). La stessa Corte di Cassazione con sentenza del 5 gennaio 1985 n. 11, intervenuta sul tema del contratto a favore del terzo minore d'età, ha affermato quanto di seguito si riporta:
"Nel contratto a favore del terzo secondo la previsione ex art. 1411 c. c. la validità e l'operatività della convenzione medesima postula soltanto la ricorrenza di un interesse dello stipulante (art. 1411 comma 1, cod. civ.) senza che si richieda l'osservanza delle norme sulla rappresentanza dei minori, ove stipulato da genitore a vantaggio del figlio minore, non implicando detto contratto né l'esercizio di potere di rappresentanza, ne l'accettazione da parte del figlio, la cui mancanza spiega rilievo solo ai fine del comma 3 e del comma 4 dell'art. 1411 cod. civ. al diverso fine dell'eventuale revoca o modifica del contratto da parte dello stipulante".
L'autorizzazione del giudice tutelare sarà, dunque, necessaria solo se e quando interverrà la dichiarazione di volerne profittare atto che nulla aggiunge all'acquisto che già si è verificato e che ha il solo scopo di impedire l'esercizio del potere di revoca o di modifica del beneficio da parte dello stipulante quando quest'ultimo non vi abbia già rinunciato nell'atto stesso.

Cessione agevolata se strumentale alla trasformazione

La previsione agevolativa della legge n. 10/77 (cd. Legge Bucalossi) si applica anche alla successiva cessione posta in essere "dall'originario attuatore" dei terreni da utilizzare per l'esecuzione di un determinato intervento urbanistico, finalizzato alla trasformazione del territorio, oggetto di specifica convenzione già sottoscritta dall'originario attuatore con un Ente pubblico?


21-05-2020

Premesso che la legge n. 10/77 statuisce l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa e la esenzione da imposte ipotecaria e catastale in relazione agli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché per gli atti attuativi dei primi, con il presente lavoro si riporta la risposta n. 76 del 27 febbraio 2020 (pubblicata su CNN Notizie n. 39 del 28 febbraio 2020) dell' Amministrazione Finanziaria in relazione alla previsione agevolativa di cui al 2° comma art. 20 della legge n.10/77 (cd. Legge Bucalossi).
Fattispecie
Per carenza di requisiti soggettivi e/o oggettivi in riferimento all'intervento di edilizia libera, il soggetto attuatore, così come individuato dal piano complesso de quo (proprietario dell'area), non essendo nelle condizioni per procedere ad attuare la trasformazione del territorio individuata dal Comune, e riportata nella convezione già sottoscritta, ha intenzione di cedere i propri diritti di proprietà sull'area interessata dall'intervento.
L'Amministrazione rileva che la previsione agevolativa possa trovare applicazione in quanto nella convenzione urbanistica stipulata dal soggetto attuatore con l'Ente comunale, viene fatto un espresso richiamo proprio alla ricordata legge Bucalossi.
Ma anche perché il trasferimento dei terreni da effettuare a favore di un soggetto terzo (una Cooperativa costituita per l'acquisto, costruzione e ristrutturazione di case da assegnare ai soci, in possesso di tutti i requisiti soggettivi ed oggettivi per adempiere a sua volta alle obbligazioni previste nella convenzione urbanistica già sottoscritta), si qualifica come evento negoziale strumentale all'articolazione della trasformazione del territorio: in assenza di siffatto trasferimento, infatti, non sarebbe possibile assolvere nemmeno alle obbligazioni stabilite dalla convenzione e finalizzate alla trasformazione stessa.
Il trasferimento dei terreni in esame, assume, dunque, ai fini dell'agevolazione in parola, la valenza di un evento negoziale strumentale all'articolazione della trasformazione del territorio, in quanto, in mancanza dello stesso trasferimento, non sarà possibile assolvere agli obblighi di trasformazione del territorio contratti con la convenzione citata. Tale presupposto, quindi, ne fa discendere una connessione funzionale con la finalità della trasformazione del territorio, proprio in quanto l'atto di trasferimento in parola trova la propria causa nella convenzione stipulata tra l'ente territoriale ed il soggetto attuatore.
In considerazione di quanto premesso, si ritiene, dunque, che l'atto di trasferimento in parola possa fruire dell'agevolazione prevista dall'art. 20, comma 2, della legge n. 10/1977 nel presupposto che lo stesso, come detto, sia riconducibile alle disposizioni di cui alla legge n. 10/1977, e sia propedeutico alla concretizzazione della finalità trasformativa del territorio.

In sintesi
• Il proprietario del terreno stipula ai sensi della legge n. 10/77 una convenzione con l'ente pubblico per l'esecuzione di un determinato intervento urbanistico, finalizzato alla trasformazione del territorio usufruendo delle relative agevolazioni;
• Successivamente cede il predetto terreno ad un terzo;
• Per quanto sopra riportato, l'atto di cessione usufruisce delle medesime agevolazioni quando lo stesso trova la propria causa nella convenzione stipulata tra l'ente territoriale ed il soggetto attuatore, quale evento negoziale strumentale all'articolazione della trasformazione del territorio.